Mietrecht

Im Bereich des Immobilien- und Mietrechts beraten wir umfassend sowohl Immobilieneigentümer und Vermieter als auch Mieter zu den folgend Themen:


Immobilienkauf

Wenn Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen möchten, beraten wir Sie umfassend, was beim Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie oder bei der Baufinanzierung zu beachten ist und was auf Sie als Neueigentümer zukommen kann.

Sollten Sie diesen Traum bereits verwirklicht haben und sind jetzt ein stolzer Immobilieneigentümer, stehen Sie vor weiteren Problemen.


Eigentümerversammlung

Die jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen, bei denen unter anderem über Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan sowie Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen für das nächste Jahr und Entlastung des Vorstandes entschieden wird, erfordern eine gründliche Vorbereitung, denn sonst fällt die Entscheidung ohne Ihren Einfluss. Am Schluss zahlen Sie aber die Rechnung! Deswegen ist es erforderlich, die Pläne der Hausverwaltung bereits im Vorfeld gründlich zu überprüfen oder durch einen Spezialisten überprüfen zu lassen.


Beschlüsse der Wohnungseigentumsgemeinschaft

Die Entscheidungen der Wohnungseigentümerversammlungen sind nur innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist von einem Monat gerichtlich anfechtbar. Beachten Sie aber, dass die Frist nicht ab dem Zugang des Protokolls der Eigentümerversammlung, sondern ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung berechnet wird. Daher ist der Besuch der Eigentümerversammlungen mit einer gründlichen Vorbereitung im Vorfeld und eine aktive Teilnahme an diesen durchaus empfehlenswert, wobei Sie sich in den Eigentümerversammlungen auch von Dritten, z.B. einem Rechtsanwalt vertreten lassen können, der die Rechtmäßigkeit der getroffenen Beschlüsse der Wohnungseigentumsgemeinschaft einschätzen kann.


Vermietung einer Immobilie

Haben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage angeschafft, um sie zu vermieten, ist es bereits jetzt sehr wichtig, Ihren Mietvertrag noch vor dem Abschluss von einem fachkundigen Rechtsanwalt darauf überprüfen zu lassen, ob er der aktuellen Rechtslage entspricht. Denn viele Klauseln in den üblichen formularmäßigen Mietverträgen werden von der Rechtsprechung als unwirksam eingestuft. Dies führt oft dazu, dass die Vermieter auf ihren Betriebskosten bzw. Renovierungskosten sitzen bleiben, obwohl dies bei einer gesetzes- und rechtsprechungskonformen Vertragsgestaltung hätte vermieden werden können.

Bei einem bereits laufenden Mietverhältnis, helfen wir Ihnen gerne weiter, wenn die Mieter ihre Miete nicht zahlen oder sonst Krach im Haus machen.

Wir beraten Sie umfassend, welche Kosten auf Ihre Mieter umgewälzt werden dürfen und welche Rechte Sie gegenüber Ihren Mietern haben. Wenn es notwendig ist, erklären wir in Ihrem Namen eine Kündigung, die den gesetzlichen Vorgaben entsprechen wird, oder fordern Ihre Mieter auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen, wenn dafür die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.


Kündigung

Das Gesetz sieht mehrere Fälle der Beendigung eines Mietverhältnisses durch die Parteien vor, die an bestimmte Bedingungen und Fristen gebunden sind.

Wird ein Mietverhältnis gekündigt, hat die Kündigung ausschließlich schriftlich zu erfolgen. D.h. das Kündigungsschreiben muss dem Empfänger im Original mit Originalunterschrift zugehen.

Während eine fristlose Kündigung durch den Vermieter zum Beispiel bereits bei einem Zahlungsverzug, der sich auf zwei aufeinanderfolgende Termine erstreckt, ausgesprochen werden kann, darf eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur bei Erfüllung von besonderen Voraussetzungen erfolgen. Wir überprüfen für Sie gerne, ob diese Voraussetzungen tatsächlich vorliegen und beraten Sie, wie eine Kündigung in diesen Fällen gestaltet und begründet werden muss.


Mietminderung

Wenn die Wohnung Mängel aufweist und von Ihrem Vermieter nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand unterhalten wird, liegen eventuell die Voraussetzungen einer Mietminderung vor. Ob und in welcher Höhe Ihnen dieses Recht tatsächlich zusteht, fragen Sie am besten einen Rechtsanwalt bevor Sie eine Kündigung vom Vermieter wegen einer ungerechtfertigten Kürzung der Miete bekommen haben.


Schönheitsreparaturen und Endrenovierung

Ob Sie zu den Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis verpflichtet sind oder beim Auszug aus der Wohnung Wände und Decken streichen oder sonstige Renovierungsarbeiten vornehmen müssen, hängt von der jeweiligen Vertragsgestaltung ab. In diesem Zusammenhang können wir die Rechtmäßigkeit der Vertragsbedingungen überprüfen. Falls Sie eine Endrenovierung gemacht haben, ohne dazu rechtlich verpflichtet zu sein, können Sie eventuell Rückforderungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen. Beachten Sie aber, dass die meisten Ansprüche aus dem aufgelösten Mietverhältnis in sechs Monaten verjähren.


Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist entweder durch eine mietvertragliche Vereinbarung oder bei Erfüllung von bestimmten Voraussetzungen möglich. Sollten Sie ein Mieterhöhungsverlangen von Ihrem Vermieter bekommen haben, lassen Sie – am besten anwaltlich – überprüfen, ob Gründe dafür tatsächlich gegeben sind und alle Formalien vom Vermieter eingehalten wurden.


Nebenkostenabrechnung

Jeder Mieter bekommt jährlich eine Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung. Diese muss dem Mieter bei einer Wohnraummiete spätestens zum Ablauf von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode zugehen. Wird diese Frist verpasst, besteht grundsätzlich keine Nachzahlungspflicht seitens des Mieters.

Erfahrungsgemäß ist ca. die Hälfte der Betriebskostenabrechnungen rechnerisch oder rechtlich nicht in Ordnung, was oft zu hohen Nachzahlungsforderungen seitens Ihres Vermieters führt. Nur ein fachkundiger Rechtsanwalt kann diese Feinheiten erkennen. Zögern Sie aber nicht, denn einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung kann man bei Wohnraummiete nur innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist von einem Jahr widersprechen!

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